下面是小编为大家整理的坦头园老年康养服务项目策划书 敬老院社会化运营方案,供大家参考。
坦头园老年康养服务项目策划书
CONTENTS
目录12435687
9
基本情况
?项目内容
项目优势
利用良好的生态自然条件及文化底蕴，针对中高端养老市场，
打造高端养生养老度假产业，为银发族、文化养老产业提供
高端疗养、休闲、乐活、养生等服务。
项目位于瓯江北岸，规划以打造温馨居所、健全的疗养设施、多样养老活动空间、打造省级新养老示范点为目标，本项目在青田石溪特色小镇的基础上投资兴办老年公寓，占地规模为30亩，建筑面积拟定为53616平方米,土地部份分三期投资，第一期为5000万，第二期10000万，第三期6825万，康养项目分
二期投资，一期为300万，二期200万。 利用景观资源优势，率先建设符合青田市场需求的高品质养老社区项目。通过项目的建设和使用，强调休闲，生活，景观一体化，最终实现整个石溪区上游开发的品牌战略营销。
项目内容
养老模式现状及发展趋势
?养老模式现状
?养老模式未来趋势
无论是城镇还是农村，以家庭为中心，靠子女亲属养老;
一些民营企业投资开办的养老院等，有养老意愿的个人进行选择。一般这样的养老院收费较高。
城镇和农村均由社会福利机构负责养老(指各级民政部门开办的敬老院、福利院，属于国家出资);社区居委会、街道办开办的养老机构、托老所等(属于自收自支性质);
养老模式现状及发展趋势
?养老模式现状
0103
养老产业是一项长期的具有丰
富内涵的工作，要把它作为一个专业来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。
02
养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中
国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累和自我发展的动力机制。
04
老年人为我们的社会进步和经济发展做出了
不可磨灭的贡献，确保他们安度晚年是政府和社会的共同责任。实行社区管理服务，不仅要考虑
到离退休人员在衣食住行等方面的基本生活需要，而且还要考虑他们的精神生活需要，逐步形成多层次和多方位相结合，设施服务与互助服务相结合，比较便利、健全的，包含“养、医、乐、学、为”为一体的社区服务内容。
社会化
专业化
养老模式
养老模式未来趋势
产业化
1、服务主体社会化。
2、服务客体社会化。
3、资金筹措社会化。
4、服务队伍社会化。
养老产业必须走社会化的道路
养老产业必须走专业化的道路
养老产业必须走产业化的道路
社区养老服务将成为今后我国养老服务的主要模式
发展思路及项目要求、特征
?发展思路?项目需求及特征
充分利用互联网+和物联网打造全新的智慧小镇，智慧旅游，智慧养生，高度促进产业融合，方式转变，消费升级。
根据石溪湖光山色的有力条件，充分把握县中心城区东西延伸，和浙江加快推进特色小镇、养生养老产业的有利时机，通过政府引导、市场主体、高起点谋划，把石溪打造成浙南地区著名的特色养生小镇和养生度假区，国家AAAA旅游区，养生产业示范区。
以生态环境保护和特色景观，提升为前提，走城镇居住、商业区、养生休闲度假区、国家AAAA旅游区、养生产业示范区、生态环境友好区，“五位一体”的发展道路。
围绕养生产业，以区域发展的视角谋划整个石溪区域的发展，遵循全域景区化、全域养生度假、全域新型城镇化、全域美丽乡村与农民增收致富，全域 的交通便捷，五大架构全面提升原则。
0102
0304
1. 发展思路
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并由专门机构按照市
场原则开发和经营的老年专用住宅。
老年公寓通常采用居家养老与社区服务相结合的模式，是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用配套完善的老年人社区，除为老年人个性化设计的房屋外，还提供医疗保健、文化娱乐、家政护理等全方位服务。老年公寓一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。
1. 发展思路
2. 项目需求及特征
一、功用性
二、安全性
三、健康性
四、便于改造
五、户外环境设计
六、社区安全感
八、配套设施
七、公共服务项目
一、功用性
老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道，要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。
2. 项目需求及特征
二、安全性
我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。国外的实践证明，改建的厕所使老年人在厕所中发生死亡的情况明显下降。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明地灯。在紧急、危险的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
2. 项目需求及特征
2. 项目需求及特征
三、健康性
要保持老人的居室、厕所、浴室、
厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人做室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。
老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。
2. 项目需求及特征
四、便于改造
2. 项目需求及特征
便于老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。
五、户外环境设计
2. 项目需求及特征
六、社区安全感：
在老年社首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅
区的道路系统、交通组织应以保
护老龄人的行动为基础。社区内
应采用人车分流或部分分流的道
路交通结构，增加社区感和安全
感。
要合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要；适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。
2. 项目需求及特征
七、公共服务项目
2. 项目需求及特征
老年公寓的服老年公寓的配套设施要求做到完备、齐全，包括有医务室、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。特别是老年公寓要紧密合作正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 另外老年公寓的供电应有可靠的保障，可考虑双路供电或自备临时发电设备。
八、配套设施
项目规划及经营
?组织管理及模式
?经营服务模式
?销售规划
04
0302
01 国内的老年公寓刚刚起步，目前
多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务，满足他们安全、便利的购物需求。老年公寓是一家民营养老服务机构，也是一个社会福利机构，我们要树立员工的行业荣誉感，以此更好地为老人用爱心和真情来服务。
为确保运营并且本着降低运营成本的前提下，设立四部门
经营方式
会员制
托老型
体验式
老年旅游小团体
长期性
短期性
2—5年会员制，缴纳一定房屋押
金后，少交或免交床位费。
子女上班、出差、家中白天没人，短
时期无人照顾的，日托或 短时期托老的。
从健康老人到百年的；也可以是需要康复型的人群，如生活上需要人
照顾的，不一定是老人。
如试住型老人、社区体验交流等
可参与全国老年公寓联合同盟，接待来自各地的老年旅游小团体。
如子女出国等无人照顾的，住半年
左右的那种。
根据市场细化后的情况，把服务对象定位为中高端老人，这部分老人大致分两种情况一种是老人自己经济状况尚可，思想和生活理念进步，认为养老院是一种生活方式，也是一种必然，先来可以先得另一种是子女事业有成、工作繁忙、顾及不到，只好依托于养老院。鉴于以上情况广告策划以下几点
1、市场细化
三、销售规划
社区效应
老年公寓紧邻社区就是一个卖点，人老了最怕的不是贫穷，而是孤独、被边缘化。通过与社区老人和社区幼儿园的定期互动驱除老人的孤独感，利于被老人接受，老人最希望看到的就活泼可爱的孩子们。
“志愿者”协助计划
由志愿者去为社区老人及子女提供敬老院养老、或社区居家养老宣传和咨询，收集相关信息非常妥当。由于“志愿者”与目标客户的沟通直接，信息量大，内容多，足以让目标客户了解敬老院，并留下好感。
专职营销计划
建立自己的销售团队，3—5人即可，两名人员作为院内养老顾问销售，另外两三名销售与各大老年病科医院、老年大学、老龄机构团体、社区单位等建立渠道联系，开展市场工作。
报纸广告
在当地发行量尚可的报纸上，面向中老年、中高层之类的人群的，他们可以接受价钱稍贵、但服务好的事实，再加上真情服务，定会打动一部分客户。金杯银杯不如老人的口碑，维系好已入住老人，让事实说话，让住在院里的老人成为活的广告。
网络推广
有必要建立自己的老年公寓窗口网站，不仅可以起到展示和交流的目的，也可以是一种主要的广告途径（百度推广、发帖、写软文等）。
公益广告
因为我们是盈利型的敬老院无法让大多贫困或孤寡老人入住，可以定5-10人名额作为帮扶对象，减免部分床位费，但要让尽可能多的媒体知道，以此来提升本老年公寓的公益形象，提高公众信任度。
宣传单计划
传单是省钱但是效果较好的方式，印刷精美的专业“为老服务卡片”，作为传单发到目标人群手里是一种最直接的方式，散发地点多为医院、超市、公园、社区等地。
亲情路线
百善孝为先，不是你不孝，而是你在忙，让我们来倾情照顾你父母！这里不仅是养老的场所，更是养心、养生的健康驿站；酒店式的设施、管家式的服务，“给爸妈一个四星级的家”。
健康、护养招牌
在医务室定期体检的基础上，院内康护中心每天早晨给老人做健康检测、并建立健康档案，及时或定期将老人的身体情况告知家属。健康饮食是由老人和营养师组成的“膳食委员会”拟定健康食谱。
2. 推广方式
三、销售规划
项目投资成本估算
?项目固定设备投资估算一览表?早期专项设备投入
?开发成本投入
开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积536166层的估算平方造价暂按1418（元/平米）建安成本76027488
序号项目内容楼面单价
总款（万元）备注（元/平米）
一土地费用
1538.63538249.547024二前期费用
1政府相关费用264.1741416.395318 2设计费用18.82100.905312 3检测费 2.513.404 4三通一平18.67100.101072 5临时设施 2.8515.28056三建安工程
1基础工程475.32548.36848 2结构及初装工程26.23140.634768
3门窗工程109.9589.23984 4外墙工程123.92664.409472 5保温工程140750.624 6公共部位普通装修11.00 58.9776 7其它建筑分包工程14.00 75.0624 8主体安装工程264.141416.213024四室外总平
1红线内市政工程164.7883.05552 2智能化系统工程28.18151.089888 3室外景观工程69369.9504五公共设施配套工程58.35 312.8708064六售楼处、样板房 4.76 25.521216七开发间接费用10.1354.313008八工程不可预见费38.6206.95776九销售费用131.25703.71十管理费用49.77266.846832十一财务费用96.24516.000384十二税费409.52195.5752
总计4070.623321825.05389
项目备 注预算资金
空调大楼总面积18000平米，空调占总面积的70%，一平米约200元约250万电梯电梯 /30万元×5部载重一顿，标准配置，含电梯内装潢 约150万家电类电视/2500元×300台（37吋）＝75万元小冰箱/1200元/台×50台=6万元、保险柜等约82万
家具厨具单元房家具300间*7000元/间=210万元；厨具 300间*3000元/间=90万元；厨柜 300间*1000元/间30万元约330万单元卫生洁具300间*1000元/间30万元
办公家具设备各办公室桌椅20套×700元=1.4万元电脑 打印机4套，复印机1台、约2万元（公共区、休闲区、健身房）电视42吋6台约
2万元 5.4万元
公共厨房设备灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库，净水机，餐桌椅等约50万纯水系统2吨/日纯净水系统约8万供暖地热供暖系统180元/平米324万元消防系统建筑面积约18000平米，消防系统均价按照建筑面积计算约200元/平约360万弱电系统电话、 万元 。 监控 万元。网络 万元。有线电视 万元。呼叫系统 4万元。 电子眼系统 万元。约150万热水供应系统太阳能热水工程或空气热源泵热水工程6—8吨/日产约80万杂项餐具、垃圾桶、除草车、标牌类、清洁器具、低值易耗品约20万
布制品床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、枕芯一备一；另各备100件；浴巾、面巾、地巾一备三；窗帘按实际尺
寸丈量为准约50万
其它类印刷品、服装、工艺绿植等约30万项目固定设备总计投入预算为：1919.4 万元（不含土建和基本装修）
项目固定设备投资估算一览表（不含土建基本装修）
早期专项设备投入
项 目金 额
办公电脑、打字、复印台等8万元
办公家具： 5.4万元
呼叫系统：4万元
医疗设备：40万元
汽车： 2台 25万元
健身器材3万元
合计 85.4 万元
按6年折旧计算 每年专项设备折旧为 14.2 万元
项目经济分析
?年运营成本分析
?老年康养服务年利润估算、赢亏平衡分析?收入估算
一、年运营成本分析
职位人数
月薪年工资总额
院长 1人 0.8—1.5万元/月
15 万元部门主管 4人 0.4万元/月19.2万元 销售人员 4人 0.25万元/月 12 万元护士、护理员 9人
0.25万元/月 27万元厨工 6人0.25万元/月18 万元园林、清洁工 7人
0.19万元/月15.96万元维修工 1人0.3万元/月 3.9 万元司机 1人0.3万元/月 3.9 万元办公室人员 1人
0.3万元/月 3.9万元财务 2人0.3万元/月 7.2万元医生 2人0.5万元/月12万元保安 2人0.2万元/月 4.8万元合计人员 40人
11.905万元
142.86万元
1
、人工成本（50%—75%入住率时）
一、年运营成本分析
2.运营固定成本
项 目费 用
房屋场地费用及固定设施维护折旧费用150万元
工资 142.86万元
销售费用10万元
办公费用20万元
车辆使用及维护（2辆）6万元
设备维护维修费用4万元
职工保险福利费用50万元
职工劳保费用3万元
专项设备折旧费14.2万元
合计 400.06万元
一、年运营成本分析
3.运营变动成本
项 目月支出75%入住（450人）（满员按600人）
1. 膳食成本/人400元 /人/月216万元488万
2、 水电燃气130元 /人/月70.2 万元93.6万
3、 医用耗材30元 /人/月16.2万元21.6 万
4、其他额外支出25元 /人/月13.5 万元18万
合计 585元/人/月315.9万元
二、收入估算
老年康养服务主要收费标准和收入预算/年
收费项目收费标准25%入住率50%入住率75%入住率100%入住率
床位费3000/元/月540万元1080万元1620万元2160万元
餐费600元/月108万元216万元324万元432万元
一般服务费300元/月54万元108万元162万元216万元
床位补助费280元/月50.4万元100.8万元151.2万元201.6万元
全年总收入4180元/月752.4万元1504.8万元2257.2万元3009.6万元
赢亏平衡点的计算：
赢亏平衡点（利润为零的入住人数）=400.06÷(0.4180-0.0585)×12=92.7(人)
则赢亏平衡点约为 93人 。即：入住93人以下亏损入住93人以上开始盈利平衡点入住率为15.5%
三、老年康养服务年利润估算、赢亏平衡分析
（暂时75%入住率计算） 利润=收入-可变成本-固定成本
则：年利润=2257.2万元-315.9万元-400.06万元=1541.24万元
赢亏平衡分析
老年康养服务年利润估算
风险与控制
?办院风险
?赞助与合作
一、办院风险
房租，人工费和水电费等硬性开支得不到有效分摊，不能进入良性循环。
1、入住率不足风险
由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不及时缴费。敬老院又不能强行迫使其离开，造成负面影响。
2、入住老人收费风险
老人的意外及突发死亡率较高，一旦发生纠纷，会给我院带来人力与物力上的损失。
3、老人意外伤害风险
养老院内的设施受损，带来一定的经济损失。
4、养老院内的设施受损
二、赞助与合作
向政府申请社会
团体
医院
合作
可以尽量向政府申请政策扶持，让政府给与一定政策上的优惠或资金
扶持。
志愿者
向公益基金会、社会
团体、组织或老年用
品企业争取赞助或良
性合作，以获取一定
的资助。
与知名医院合作，建
立生命绿色通道，定
期给老人进行体检，
或优惠看病，
减少老人发病风险。
“志愿者”计划：广泛
联系社会志愿者服务，
为社区增添活力和降低
服务成本。
阶段目标
?分为三个目标阶段
03
0201 阶段目标
分为三个目标阶段
总结
1、此项目具有前瞻性和可操作性。
2、项目成立的时机与具体条件成熟，风险小，后期经济回报率高。
3、综合分析：养老机构是一个政府倡导的社会公共服务的福利行业，它市场立项明确，面对着一个庞大的消费群体，老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有2亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，建设老年公寓，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。