下面是小编为大家整理的2023年度区域市场分析报告,供大家参考。
区域市场分析报告 区域环境对房地产市场起着决定性的作用，因此，对本项目所在区域进行系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析，将为本项目的市场定位及总体规划等后期策划工作提供准确、有力的根据与支持。
从宏观角度来讲，区域环境应该包含：区域自然环境、区域人文、社会环境与区域市场环境几大部分。
但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它分为几个单独部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人文状况、区域交通状况与区域配套设施等方面进行调研后的整合分析。
1 2.1 区域 5 2005 年经济环境分析 截至 4 月底，全区累计新批三资企业 157 个，同比增长44.0％，1 月份以来利用外资 4.7 亿美元，同比增长 2.2％，占全市实际利用外资的比重为 43.9％，继续保持全市领先。
1-4 月，全区实现固定资产投资 65.7 亿元，同比增长 64.3%。基建投资与房地产开发投资大幅增长对固定资产投资总量增长的奉献明显，奉献率分别达到 37.7％与 73.9％。
1-4 月，全区财政收入 27.7 亿元，同比增长 30.0%，增速比 1季度提高 1.7 个百分点。其中：区级固定税收入 5.6 亿元，同比增长 21.7%；共享税收入 21.7 亿元，同比增长 34.0%。增值税、营业税与企业所得税分别增长 13.6%、39.8%与 41.9%。1-4 月，全区财政支出 12.4 亿元，同比增长 20.4%。
1-4 月，全区实现社会消费品零售额 109.3 亿元，同比增长16.2%，增速比今年一季度提高 1.8 个百分点。其中吃、穿、用、烧四类商品分别实现零售额 36.2 亿元、18.6 亿元、46.8亿元与 7.7 亿元，同比增长 7.4%、31.9%、12.5%与 63.5%，用类商品所占比例最大，烧类商品增幅最高。
4 月末，全区金融机构各项人民币存款余额 3171.8 亿元，同比增长 24.3%。其中：企业存款余额 1878.0 亿元，同比增长27.8%；储蓄存款余额 1063.4 亿元，同比增长 20.5%。4 月末，全区金融机构各项贷款余额 1808.1 亿元，同比增长32.6%。
1-4 月，全区城镇居民人均可支配收入 5546 元，同比增长10.5%；农村居民人均现金收入 4290 元，同比增长 6.5%。
2.2 区域 5 2005 年房地产市场分析 2.2.1 市场总结 房地产开发投资增势强劲 1-4 月，全区实现房地产开发投资 47.4 亿元，同比增长66.9%。龙头企业拉动作用明显，全区共有金隅嘉业、富力城、红石建外等 13 家房地产开发企业投资超过亿元，较上年同期增加 7家，其中投资额排名前 10 位的企业共完成投资 24.9 亿元，同比增长 88.6%，占全区房地产投资的 52.5%。
房地产消费市场比较活跃，空置面积进一步下降 良好的市场销售形势吸纳了一定空置房屋，截止到一季度末，朝阳区商品房空置面积 132.5 万平方米，同比下降 16.5%。其中商品住宅空置面积 85.4 万平方米，同比下降 16.8%，办公楼、商业 营业用房的空置面积分别 27.4 万平方米与 43.7 万平方米，同比下降 37.3%与 1.5% 投资平稳开局，房地产开发增速回落 8 30.8 个百分点 今年 1-3 月房地产开发累计完成投资 38.3 亿元，占北京市房地产开发投资总量（191.2 亿元）的五分之一，同比增长 25.6%，但与上年同期 56.4%增速相比，增长势头明显趋缓。房地产开发投资对全社会投资增长的奉献率高达 92.8%。
施工面积与新开工面积双双下降，增速为近三年最低 1-3 月份，全区施工面积 1346.9 万平方米,与上年同期相比下降 12%，其中商品房开复工面积 1137.4 万平方米，新开工面积39.2 万平方米，与上年同期相比分别下降 15.6%与 28.7%，增速达到近三年来最低水平。
2.3 3 区域地理环境分析 区域范围是自姚家园路到京通快速的东四五环之间的区域，东西长约 4.5 公里，南北宽约 4 公里，区域面积约 18 平方公里。
区域是城市重心东移所必定带动的区域，随着燕莎、朝外、CBD 三大商圈的逐步连贯，区域作为三者居住核心区位的趋势日益明显。
区域区位优势明显：与ＣＢＤ与燕莎商圈保持着最舒适的距离，驱车１５～２０分钟即可直达，这里生活舒适、闲逸，吸纳了大量 CBD 的中高收入人群在此居住，故被称之 CBD 的后花园。
区域拥有较完善的交通网络，各类生活配套设施日渐成熟。
由于政府的规划政策，与去年的土地政策与银行利率的调整，区域房地产开发力度保持大幅增长，未来 2 年内新建及拆迁面积有望达到 500 万平方米。
随着区域开发力度的不断加大与大量高素养人群的入住，原有的商业与生活配套已远远不能满足市场需求，新型高档商业及生活配套项目将成为新的开发与市场需求热点。
2.4 4 区域交通环境分 析 随着朝阳北路的贯穿, 北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁 6 号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了 CBD 东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。待几条主干道的建设与改造完全完成后，CBD 以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。
2.4 4 .1 道路系统 从东西向的城市主干道看，区域内有四条城市主干道：朝阳路（西起东大桥贯穿东部）、朝阳北路（西起东大桥贯穿东部）、京通快速、姚家园路（西起东三环贯穿东部）。朝阳北路新近加宽，工程现已完工，朝阳路拓宽工程估计将于 2005 年 10 月份动工，而姚家园路拓宽工程也正在实施。
从区域南北向的主干道看，则相对显得有些逊色：只有青年路与星火路。这两条路都是连接姚家园路与朝阳路，且拓宽工程均在实施中。再加上东四、五环，区域交通能够说四通八达。
京包铁路将区域分为东西两部分，对居民日常出行造成一定影响。
表 表 2.4 4 .1 项目所在区域道路列表 街道名称 属性 区域内长度（米） 姚家园路 主干道 4500 朝阳北路 主干道 4500 朝阳路 主干道 4500 京通快速路 城市快速 4500 西四环 主干道 3800 星火路 主干道 3500 青年路 主干道 3500 东五环 主干道 4000 高碑店路 主干道 1000 黄杉木路 未来主干道 3000 距项目所在地最近的三条主干道：
朝阳路 朝阳路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年 10 月份进行改造拓展工程，完工后路宽将达到 60 米，为双向 6 车道，两侧辅路各宽 6 米，北侧还有 50 米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。
朝阳北路 朝阳北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽 40 米，为双向六车道，两侧辅路各宽 6 米，自 2004 年 10 月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。
计划 2010 年建成的地铁 6 号线与朝阳路并行，且将在路上设站，届时，朝阳北路的交通地位将进一步提升。
青年路 青年路南起朝阳路，北与东坝路相接，全长约 5500 米，目前正在进行改造拓展工程，将成为紧邻本项目地块的城市主干道。
该路段改造后的基础状况为：道路断面为双车道，两侧主路各宽 5米，外侧人行步道各宽 2 米，将成为连接区域南北方向的主干道，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。
图 图 2.4 4 .2 区域 道路系统图 星火路 资料来源：汉博投资顾问 2.4 42 .2 公共交通设施 区域有四惠总站、青年路、黄杉木店等几十个公交车站牌，距离本项目最近的青年路站，到本项目只有步行 2—5 分钟的路程。
区域内 112、115、1、4、306、364、120 支、350、718、950等 10 多路公交途经，但辐射区域要紧集中于城市中东部，对西部的辐射程度较低。
通过地铁八号线与一号线的换乘站——四惠东站，能够迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广。
值得注意的是，规划中 2010 年建成的地铁 6 号线将在朝阳北路设站，大大增强区域人流的营运能力。
表 表 2.4 4 .3 项目地块周边 部分 公交线路统计表 公交线路 始发站 终点站 306 沙窝 小庄 1 马官营 四惠 120 支 前门 青年路小区 4 靛厂新村 四惠 350 东大桥 乡政府 718 康家沟 颐与山庄 950 东直门 太师屯 112 亮果厂 十里堡 611 东大桥 石佛营 119 地坛 芍药居 731 康城南站 顺新百货城 628 东北旺中路 康家沟 区域公交系统相当发达，线路密集纵横交错，10 多条的各类公交线路运营范围遍及北京东部，保证了区域内部与其他地区的公共交通互动联系性。同时，随着区域的不断进展与局部规划的逐步成型，商务、居住人口将逐步增加，与之相对应的各类配套设施将更加全面与完善，公交线路、公共交通系统状况也将更加合理、选择性更强、范围更加延伸，将成为本项目商业板块目标消费人群重要的交通方式。
2.4 4 .3 通行状况 东西向的四条交通干道相对来说压力较大，但东部的人口密度远低于市中心，因此堵车情况并不很多，朝阳路与朝阳北路的堵车路段要紧是在三环以内路段。
南北方向由于有东四、五环的分压，交通压力不大，随着星火路与青年路的拓宽，交通将会更加顺畅。
2.5 5 区域人文环境分析 2.5 51 .1 区域人口规模分析 随着区域内经济、环境等因素的逐步提升及各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度。
现为 阶段地块周边区域内人口总量约为 0 20 万人，人口密度约为1 1.1 万人/ / 平方公里。
区域内九十年代建设的小区与原有村民，如青年路小区、十里堡东里等就有 46000 户居民，约 15 万人，再加上周边相对固定的流淌人群，使到 区域现阶段常住人口总量达到 0 20 万人以上。
2.5 5 .1.1 现有户数 小区 青年路小区 甘露二期 甘露晴苑 叠彩园 炫特区 远洋天地 日月东华 石佛营西里 户数 7600 500 200 600 3800 3900 550 3450 小区 朝阳园 朝阳无限 八里庄南里 十里堡西里 十里堡北里 通惠家园 康家园 合计 户数 1500 1570 3000 8500 1800 6000 3000 45970 本项目地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在 20 个左右的新兴居住社区与中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，来 随着未来 2 2 —3 3 年内这些项目的陆续入住，区域内还将增加 0 20 万人的高消费群体。
2.5 5 .1.2 未来 2 2 —3 3 年户数 小区 青年汇 华纺易城 国美第一城 珠江罗马 炫特区 特区808 朝阳捷座 财经中心 户数 4000 2930 5794 2600 3800 300 400 450 小区 北京星河湾 酷特区 东岸 东恒时代 白领家园 中水金海佳苑 CASA 都会华庭 II 户数 3000 485 1450 3000 766 364 500 500 小区 兴隆家园 III 朝阳雅筑 首创十里堡项目 幸福123 公寓 朝阳园II 与黄逸翠园 伊顿社区 合计 户数 6000 500 2500 200 960 1800 3300 46000 2.5 52 .2 区域人口构成细分 性别比例 性别比例对区域内物业特别是商业物业的潜在运营能力有一定的影响，因此，我们把它单独作为一点加以分析。本区域内男女比例为：男性占总人口 53.2%，女性占总人口 46.8%。这一比例符合整个朝阳区的人口性别比例，也即：女性所占比重略低于男性。
图 图 2.5 5. . 2.1 性别比例 53.20%46.80% 男女 年龄结构 从整个朝阳区的人口比例来看：0-14 岁的人口为 24.9 万人，占总人口 10.9%，15-64 岁的人口为 186.0 万人，占总人口81.2%，65 岁以上的人口为 18.1 万人，占总人口 7.9%。也就是说处于中年与青年阶段的人口占绝大多数。
1) 具体到本项目所在区域，区域内新建社区尽管多，但大多社区尚未入住，区域内现有居民仍以九十年代社区居民与国企职工为主：0-14 岁的人口为 3 万人，约占总人口的15％，15-60 岁的人口为 13 万人，约占总人口的 65％，60 岁以上的人口为 4 万人，约占总人口的 20％。
图 图 2.5 5 .2.2 2 年龄结构 15%65%20%0—14岁15—60岁60岁以上 职业构成 1) 区域就业人口数中，国有职工占 38.3％，集体职工、其他分别占 1.4％、8.4％，离退休人员、学生又分别占 7.3％、12.67％。
2) 其中，从事高收入的专业技术、管理等职业的人员占 48.4％，低于全市平均水平 6.9％，从事低收入的制造、运输、服务等职业的人员占 35.4％，高于全市平均水平 7.4％。
表 表 2.5 5 .2.3 区域内居住人口职业统计表 国有企业 私营企业经营者 个体经营者 三资企业人员 事业单位负责人 社会中介人员 娱乐服务人员 工程技术人员 演员及其他 银行业务人员 文艺创作人员 其他 图 图 2.5 5 .2.4 4 职业构成 48.40%35.40%16.20%技术、管理等制造、运输、服务等其他 教育程度 朝阳区统计局资料显示：朝阳区全区同意大学及中等专业以上教育的人口占到 48.5%；同意初中教育的占 34.1%，同意小学教育的占14.1%。
图 图 2.5 5 .2.5 5 教育程度 48.50%34.10%14.10%3.30% 大学、中等以上初中小学未上过学 1) 上述数据资料说明：现阶段本区域内同意过中等专业以上教育的人群占整个区域人群的一半。
2) 教育程度与财富制造力及消费能力成正比，因此，从区域人口的教育程度逐年提升趋势来看，本区域的商业商务类物业也具有很大的市场增长空间。
2.5 53 .3 区域消费力分析 2.5 51 .3.1 现有消费力分析 消费者年龄分析 本次调查收回有效问卷 108 份，年龄在 20—30、30—40、40—50、50—60 与 60 岁以上的人数分别占总数的 63.8％、22.9％、7.6％、4.8％、1.0％，其中男士占 45.6％，女...
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