下面是小编为大家整理的两会聚焦三大主题，“十四五”定调“稳”发展,供大家参考。
目
录
一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾
.................................................................................................................. 1 （一）近
5
年均强调“平稳健康发展”，其中
4
年提及“房住不炒”
........................................................................... 1
（二）近
8
年
6
次提及“住房租赁”， 2020
年给与多维度政策描述
.............................................................................. 1
二、2021 两会政府工作报告及历年回顾
......................................................................................................................... 4 （一）延续以“稳”为主的主基调
................................................................................................................................... 4
（二）关注大城市住房问题，强调住房的居住属性
........................................................................................................ 5
（三）老旧小区改造利好物业管理行业
............................................................................................................................ 6
三、从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段
.................................................................................................... 11 （一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展
.......................................................................................................... 11
（二）城市更新纳入规划，向“宜居 ” 型城市进军
........................................................................................................ 11
（三）首提物管行业，发展进入快车道
.......................................................................................................................... 11
四、行业三维度政策：房企、银行、土地
.................................................................................................................... 16 （一）三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段
........................................................................... 16
（二）房地产贷款集中管理制度影响可控，鼓励转向长期经营模式
........................................................................... 18
（三）土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善
...................................................................................... 19
五、投资建议 .................................................................................................................................................................... 20 七、风险提示 .................................................................................................................................................................... 20 插
图
目
录
...................................................................................................................................................................... 21 表
格
目
录
...................................................................................................................................................................... 21
一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾
（一）近 5 年均强调“平稳健康发展”，其中 4 年提及“房住不炒” 作为中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议，中央经济工作会议自
1994
年以来每
年举行一次，一般在每年
11-12
月举行，开会时间不超过四天，总结当年的经济工作成绩，分析研判当前国际国内经济情况形势，制定来年宏观经济发展规划，是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。
我们梳理统计了
2013
年至今历年中央经济工作会议的关于地产的表述。
2013
年，会议释放出建立房地产长效机制的强力信号，政府对房地产的态度从之前的过热时打压调控，行业下行时出台支持政策，逐步转向行业长效机制的建设。
2014
年，会议对地产直接表态较少，相关内容仅提及推动城镇化健康发展。
2015
年开始，政策思路明确发生战略性转变，改变了传统的需求刺激方式，转向从供给和需求两端入手引入新的调控方案，强调落实户籍改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，提出购租并举的住房制度，鼓励开发商适当降价，供给端改革不断加码，体现了去库存的坚定决心和充足的政策准备。
2016
年会议，地产所占篇幅较多，在历年中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，首提“落实地方政府主体责任”、“抑制房地产泡沫”、“回归住房居住属性”。
2016
年至
2020
年的
5
次会议，均强调了“促进房地产市场平稳健康发展”的基调，有
4年提及“房住不炒”定位，总基调和定位都趋于稳定。
2016
年以来，在中央统一领导下，地方政府因城施策，房地产调控从供需两端齐发力，房价逐步回归理性。我们预计，“房住不炒”定位未来不变，长效机制政策框架不会松动，“因城施策”，“因企施策”也将进一步延续。
（二）近 8 年 6 次提及“住房租赁”，2020 年给与多维度政策描述 住房租赁强调力度逐年加大， 2020
年给与多维度政策描述。
近
8
年的会议中，有
6
次会
议提及发展“住房租赁”，从
2013
年的“加大廉租住房、公共租赁住房建设和供给”，到
2015 年“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口，要发展住房租赁市场”，到
2016
年“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。” 2017
年表述为“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁”， 2019
年提及“加强城市更新和存量住房改造提升，大力发展租赁住房”，可以看出租赁住房市场的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大， 2020
年更是从“建设”、租购同权、土地供应、税费、租金调控等多个政策维度，对加强住房租赁市场建设进行强调。
从“居住有其屋”到“住有所居”。
1998
年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化。一直以来，我国房地产企业都遵循住宅开发 - 销售为主的营运模式， 2015
年
1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
2016
年
6
月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。“租售并举”概念的
提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成
为蓝海。住房租赁市场是“房住不炒”的重要抓手，是解决居民居住问题的重要举措。
我国租赁市场空间广阔深厚。
根据链家的研究，目前中国租赁人口
1.6
亿，租赁房屋
4600万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。预计
2025
年租金
GMV （成交金额流量）将接近
3
万亿元人民币，
租赁人口
2.3
亿； 2030
年，租金
GMV （成交金额流量）将达到
4.6
万亿元，租赁人口达
2.7
亿。在
2020
年底的中央经济工作会议上，中央对住房租赁给与了再定调，预计租赁市场长期发展向好。重点城市租赁市场政策方面，一线城市政策全面铺开，政策完善度较高。省会级城市从增加供应、市场监管、权利保障等方面全面发力。
2020
年，全国共颁布租赁相关政策超过
240
条，以权益保障、市场监管类政策为主，占比超过
7
成。未来，在政策不断支持鼓励下，租赁市场前景将持续向好。
表 1：历年中央经济工作会议对于财政政策及货币政策、房地产的表述
时间 关于财政政策和货币政策 关于地产的内容
2013
年 12
月 10-13 日 实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要进一步调整财政支出结构，厉行节约，提高资金使用效率，完善结构性减税政策，扩大营改增试点行业。要保持货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重，推进利率市场化和人民币汇率形成机制 改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力。
努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
2014
年 12
月 9-11 日
继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。
推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容，要有历史耐心，不要急于求成。要加快规划体制改革，健全空间规划体系，积极推进市县“多规合一”。
2015
年 12
月 18-21 日
积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率，在适当增加必要的财政支出和政府投资的同时，主要用于弥补降税带来的财政减收，保障政府应该承担的支出责任。稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改 革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。
化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍 人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
2016
年 12
月 14-16 日
要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改 革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基 本稳定。
促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房
价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比 例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2017
年 12
月 18-20 日 积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。稳健的货币政策要保持中性，管住 货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增 长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不 发生系统性金融风险的底线。
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地 产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2018
年 12
月 19-21 日 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2019
年 12
月 10-12 日 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要大力提质增效，更...
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